URBANISMO
1.- CÓMO GESTIONAR SU LICENCIA DE OBRAS
La Ley Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y la Ley 39/1988 Reguladora de las Haciendas Locales determinan que el ciudadano debe obtener del Ayuntamiento la licencia municipal, cuando pretenda realizar cualquier tipo de obras.
Cada ley pretende un objetivo distinto: la Ley del Suelo que la obra cumpla la normativa urbanística vigente y la Ley de Haciendas Locales, la finanziación de los ayuntamientos mediante las tasas y los impuestos.
La consecución de este doble objetivo es muy importante. El cumplimiento de la normativa garantiza a los ciudadanos sus derechos urbanísticos en igualdad de condiciones y con respeto a las normas. La financiación mediante las tasas y los impuestos permitirá al Ayuntamiento cumplir con sus obligaciones de implantación, mejora y mantenimiento de los servicios públicos.
Pasos para obtener una licencia.
Cuando decida realizar obras en su propiedad, deberá acudir al Ayuntamiento y cumplimentar la solicitud de licencia. Esta solicitud es normalizada y en ella están reflejados todos los requisitos que debe presentar para adquirir la licencia municipal.
Si pretende realizar una obra mayor (construcción de viviendas, naves industriales o reformas que afecten a la estructura), deberá presentar dos ejemplares del proyecto de ejecución visados por el Colegio de Arquitectos, direcciones facultativas del arquitecto y del aparejador y cuestionario sobre estadística de la edificación.
Si pretende realizar una obra menor (reformas que no afecten a la estructura, sustitución de ventanas, cambio de suelo, construcción de vallas de cerramiento, instalación de piscinas, reparaciones, etc.), deberá presentar una breve descripción de la obra, planos de ejecución cuando sean necesarios y presupuesto aproximado.
Los Servicios Técnicos Municipales (arquitecto y aparejador), emitirán un informe técnico preceptivo para otorgar la licencia. Si es positivo, se otorga la licencia y el Secretario del Ayuntamiento lo comunica al solicitante indicándole el coste de las tasas, plazos para hacerlas efectivas y recursos. Si es negativo, igualmente se le comunica al solicitante para su conocimiento y efectos oportunos.
Los derechos que otorga la licencia, son efectivos cuando se haya efectuado el pago de las tasas y el solicitante tenga en su poder el Decreto de concesión de licencia. A partir de este momento se pueden comenzar las obras, siempre dentro del recinto de su propiedad y sin efectuar operaciones de obra en la vía pública.
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2.- CÓMO ACTUAR UNA VEZ OBTENIDA LA LICENCIA DE OBRAS
Una vez adquirido el derecho que otorga la licencia municipal de obras (pagadas las tasas correspondientes y en posesión del decreto de concesión) hay que tener en cuenta una serie de condiciones generales y particulares antes del comienzo de las obras.
Condiciones de la concesión
En el decreto de concesión que entrega el correspondiente ayuntamiento aparecen las condiciones que limitan los derechos recogidos en la licencia. Unas condiciones son generales, es decir, aquéllas que se refieren al cumplimiento de leyes, ordenanzas y normas de aplicación general y otras que se refieren al lugar concreto donde se concede la licencia.
Las de ámbito general son aquéllas que se refieren al derecho de la propiedad, daños a terceros, cumplimientos de ordenanzas (acta de replanteo y volante de altura que otorga los Servicios Técnicos Municipales), medidas de seguridad, etc.
Las de ámbito particular son aquéllas que se refieren a la zona donde se concede la licencia, tales como altura, volumen y superficie máxima de la edificación, accesos de carruajes, distancias mínimas a los cerramientos de las parcelas, etc.
La licencia se concede para el ámbito de la propiedad del solicitante. Por tanto, las operaciones de obra hay que realizarlas dentro de ese ámbito, nunca en la vía pública ni en la propiedad del vecino, salvo autorización.
Ocupación de la vía pública
Cuando sea imprescindible ocupar la vía pública, con anterioridad hay que pedir permiso de ocupación al Ayuntamiento, cuyos técnicos determinarán en qué condiciones y con qué medidas de seguridad se concede la autorización.
La ocupación indiscriminada y sin control de la vía pública genera gran cantidad de problemas (dificulta la libre y segura circulación de personas y vehículos, ensucia y degrada el entorno, daña los servicios públicos como sumideros y alcantarillas, etc.).
Por otro lado, deben contar con autorizaciones de otros organismos o entidades antes de comenzar las obras, como la compañía eléctrica, el Canal de Isabel II, las comunidades de propietarios en El Robledal, Zulema o Peñas Albas.
Todas estas autorizaciones y precauciones pretenden garantizar la seguridad y los derechos de todos, incluido el poseedor de la licencia, y por ello, es imprescindible cumplir con las obligaciones que determinan las ordenanzas municipales que, asimismo, contemplan sanciones para quienes las incumplan.
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3.- QUÉ HACER CUANDO SE HA TERMINADO DE EDIFICAR UNA NUEVA VIVIENDA.
Una vez terminada la construcción de una nueva vivienda o nave industrial (obra mayor) y antes de la ocupación de la misma, se debe solicitar al Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, mediante el impreso de solicitud normalizado.
Para conseguir está licencia hay que presentar en el Ayuntamiento el Certificado de Fin de Obra firmado por el arquitecto autor del proyecto de la vivienda y visado por el Colegio de Arquitectos, el Impreso de Hacienda 902 cumplimentado y sellado por la Delegación de Hacienda y copia de la licencia de obras concedida por el Ayuntamiento.
Con todo ello, los Servicios Técnicos Municipales realizan una inspección a la vivienda o nave industrial para comprobar que la edificación se ha realizado conforme a la licencia de obras concedida en su día y que los servicios públicos no han sido dañados en el transcurso de las obras.
Si la documentación presentada es correcta y la inspección conforme, los técnicos municipales emiten informe positivo y se concede la licencia de ocupación mediante el correspondiente decreto y previo pago de las tasas municipales.
Si el informe de los técnicos municipales es negativo, se comunican al solicitante las anomalías detectadas para que las subsane, bien presentado la documentación requerida o bien presentado un proyecto reformado si la edificación es superior a la concedida en la licencia de obras.
Una vez concluido todo el proceso, informe positivo, decreto de concesión, pago de las tasas y comprobado que no se han dañado los servicios públicos, el Ayuntamiento procede a la devolución de la fianza depositada en el momento de concesión de la licencia de obras y que quedaron reflejadas en el decreto.
El acto administrativo de la concesión de la licencia de primera ocupación, trata de comprobar que la edificación se ha realizado según el proyecto presentado y garantizar que el solicitante inscriba la vivienda en Hacienda, requisito imprescindible para pagar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
Las leyes vigentes contemplan que las compañías suministradoras de servicios públicos (teléfonos, electricidad, gas y agua), no deben conceder el suministro del servicio si previamente no se ha conseguido la licencia de primera ocupación. Así mismo las ordenanzas municipales prevén sanciones a quienes no soliciten la referida licencia.
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El Ayuntamiento 